建筑物評估方法

建筑物主要是*著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構(gòu)造物及其他設(shè)施等，下面為大家介紹一下建筑物估價的基本方法：

重置價格折舊法

1、 重置價格折舊法：是成本估價法具體應用中的一種評估方法，適合對獨立舊建筑物估價。另外，各地在城市拆遷補償過程中的房屋拆遷補償標準，也多是按此辦法制訂的。

2、 基本思路：按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的*，得到建筑物在評估時日的價格。

3、 基本公式：建筑物價格=建筑物重置價格—已使用年限的折舊額

建筑物價格=建筑物重置價格×成新度

4、 建筑物重置價格的確定：房屋建筑物分類：根據(jù)承重構(gòu)件、建筑材料、建筑標準，分4類7等;

5、 建筑物重置價格的確定：建筑物的重置價格包括兩種情況：一種是以重建成本代理重置價格;另一種是以重置成本來代替重置價格。

6、 具體求取重置價格的方法：直接法和間接法。

7、 在估價中，通常將計算建筑物重置價格的方法分為3種：凈計法; 平方法： 立方法。

8、 建筑物的折舊：指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗。

9、 建筑物折舊的影響因素： 物理因素;功能的因素;經(jīng)注的因素。

10、 確定建筑物折舊的方法： 新舊程度折舊法;平均年限折舊法;定額法或直線法; 定率折舊法;年數(shù)合計法;償還基金法。

11、 計算折舊應注意事項：建筑物耐用年限有自然耐用年限(自然壽命)與經(jīng)濟耐用年限之分。對于房地產(chǎn)估價來說，所采用的耐用年限應為建筑物的經(jīng)濟耐用年限。